案例摘要
上海市长宁区华阳路街道是“凝聚力工程”的发源地，习近平总书记曾评价“‘凝聚力工程’是上海坚持时间最长、全国影响力最大的一个先进典型”“这个典型一定要坚持，要继续发扬”。华阳路街道不忘总书记殷殷嘱托，传承弘扬“串百家门、知百家情、解百家难、暖百家心”的“四百”精神，践行全过程人民民主理念，以百姓需求为导向，持续深化拓展“凝聚力工程”的时代新内涵。
华阳路街道辖120个自然小区，近67%的房屋是2000年以前建造的老旧公房、早期商品房和混居式老洋房。近年来，这里的小区物业治理难题日益突出。在此背景下，街道创新构建“三管三权”协同共治体系——通过“党组织牵头管、专业服务一体管、小区业主自主管”的“三管”机制和“保障群众知情权、参与权、表达权”的“三权”赋能，系统破解老旧小区物业管理顽疾，不断放大民生获得感，努力打造共建共治共享的社会治理共同体。
案例背景
上海市长宁区华阳路街道地处中山公园商圈，辖区面积2.04平方公里，实有人口7.97万人。辖区内共计21个居民区，120个自然小区，街道近67%的房屋形态为2000年以前建造的老旧公房、早期商品房和混居式老洋房。
近年来，华阳路街道面临众多小区物业治理难题：辖区内8个无人管理小区、16个联建公助托管小区在治安、环境、维修、绿化、车辆管理等方面居民反映较多，老旧住宅小区物业费过低、业委会作用发挥不够、物业服务项目缺失等问题日益突出。这些问题关乎居民日常生活品质，亟需有效解决方案。
在此背景下，华阳路街道坚持以“凝聚力工程”为引领，深入践行全过程人民民主，创新构建了“三管三权”协同共治体系——通过“党组织牵头管、专业服务一体管、小区业主自主管”的“三管”机制和“保障群众知情权、参与权、表达权”的“三权”赋能，系统破解了老旧小区物业治理顽疾，为基层治理提供了可复制可推广的“华阳方案”，不断放大民生获得感，努力打造共建共治共享的社会治理共同体。
创新举措
（一）“三管”齐下，全方位优化社区物业管理服务
1.党组织“牵头管”——凸显党建引领作用
（1）实施社区治理强“芯”计划，落实党组织领导居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”制度性安排，充分调动社区党员、居民骨干等资源。比如，长二居民区党总支在启动长江小区物业管理一体化项目时，第一时间成立“凝心家园”工作小组，建立日常联席会议制度，按照项目工期挂图作战，实现日常推进专人负责、重大问题专门协调。
（2）深化红色物业惠民行动，居民区党总支联手物业持续为居民提供“摸得着”的便民利民措施和“家门口”的沉浸式惠民体验，助力小区在环境品质、服务质量提升方面突破跃升。街道先后培育了3家党组织作用发挥好、群众满意度高的物业服务企业成为“红色物业示范企业”，充分发挥了党组织在物业服务中的战斗堡垒作用。
2.专业服务“一体管”——探索多样化物业管理路径
对辖区内无物业管理或多头物业管理小区进行分类研判，探索出“合并式”“升级式”“联合式”等调整途径，逐步推动物业管理“质价相符”市场化运作模式。
（1）“合并式”调整：针对多头物业管理的大型小区，由街道牵头约谈原物业公司并引导其有序退出，再引入优质物业企业共同启动统一管理进程。如辖区内长江小区、华馨小区。
（2）“升级式”调整：针对托管物业管理的老旧小区，街道以精品小区建设等实事项目为契机，提出“换物业、涨费用、提服务”等一揽子方案，再由业委会选出居民满意且承诺“质价相符”的物业公司。如辖区内万华小区、万凯小区。
（3）“联合式”调整：针对区域分散的小型小区，根据地域相近原则对分散的小区物业管理区域进行合并，同时对联合业主大会进行拆分和重组，实现业委会、物业管理服务范围相匹配。如辖区内安阳小区、中阳小区。
3.小区业主“自主管”——激发居民自治活力
华阳路街道积极推动社区居民从“旁观者”转变为“参与者”“主人翁”，通过多种方式加强业主自治能力建设：
（1）双向进入、交叉任职：试行居委会、业委会“双向进入、交叉任职”，2名社区“两委”成员通过法定程序进入业主委员会，成立20个业委会党的工作小组，推动了社区治理与物业服务互促双强。目前街道辖区内已经成立业委会的小区有73个，业委会中党的工作小组组建率达到100%。
（2）专业人才引入：在业委会人员培育上，注重从业主居民中挖掘熟悉政工、建筑工程、法务、财务管理等领域的专业人士，大力引导在职党员、社区达人、体制内人员进入业委会。坚持把功夫下在平时，加强后备人员“蓄水池”建设，避免“急找急用”“频繁换人”。
（3）骨干队伍建设：依托“凝聚家”在职党员报到站，开展“亮身份、亮团队、亮项目、亮特长”活动，引导在职党员参与社区活动，业委会中党员占比高达40%。在团结楼组长等骨干队伍的基础上，从党员骨干和社区能人中挖掘人选，组建了一支440余名的“第二楼组长”队伍，有力参与到小区环境卫生、工程维修、电梯更新等志愿项目中。
（二）“三权”驱动，全链条提升社区民主治理效能
1.健全“四要清”信息公开机制，保障群众知情权
长宁区华阳路街道立足“四要清”标准，做实信息公开平台，将其融入社区物业管理重要事项实施的全流程。
（1）讲清利害——在实施前通过张贴宣传材料、召开业主代表会议、入户走访和“业主微信群”等多种形式进行广泛宣传，让居民充分知情，理解项目实施的必要性，通过目标愿景逐步形成整体共识。
（2）理清方案——按照“质价相符”的原则，制定“保基本、略提升、求品质”等多套实施方案，让居民在方案对比中形成共识，尽量把方案做细，将居民对未来的预期具象化。
（3）算清账目——及时公布各类方案的经费预算或收费标准，以及资金筹集和使用情况，进入日常管理阶段后，鼓励物业服务企业制定“物业收入、物业支出、物业服务、维修资金使用情况”四张清单及公示制度。
（4）澄清进展——项目实施阶段通过业主微信群、业主代表大会定期通报工作进展，方便居民及时全面了解项目进度，对居民反映的问题和建议及时释疑、快速响应。
2.健全“差序化”议事协商机制，保障群众参与权
华阳路街道坚持有事多商量、遇事多商量、做事多商量，开展广泛、多层协商，推动科学合理民主决策，初步形成了先近后远、从内到外的“差序化”协商机制，即：首先围绕社区某一公共事务，先由居民区党组织召开党员会议，让党员先知道、先行动；然后由居民区党组织牵头召开“四位一体”联席会议，组织居委会、业委会、物业公司、社区民警共同商讨对策或解决方案；再组织召开居民骨干会议和居民代表会议，进一步凝聚共识。如果社区公共事务涉及全体业主利益时，居委会指导业委会通过书面征求意见的形式召开业主大会。
在“差序化”协商模式下，形成了居民公约、住户守则、停车规约、爱梯公约等一批自治规约，有力推进了基层民主协商标准化、制度化建设。例如，兆丰大厦（北楼）每位新搬入的业主都会收到一份《业主公约》，明
确协商讨论和业主大会表决等具体环节，成为了居民自治解决小区管理难题的“金钥匙”。
3.健全“零距离”民意收集机制，保障群众表达权
（1）“四百”走访听民声：华阳路街道深入开展“四百”大走访，形成“一走二看三听四聊五议六办七回头”的“七要诀”，以及居民区“三带”“小板凳”“看三车”等工作法，落实各层级“月谈会”，建立健全干部直接联系群众、党员带头联系群众、组团式服务联系群众等工作机制，力求走访更加立体、更富实效。
（2）各方联动汇民意：居委会融合打造“愚园人家议事厅”“博思堂”“橙诚会客厅”等自治载体，持续开展“两代表一委员”联合接待，组织城管、消防、社区民警开展社区安全宣传答疑；物业通过设立接待点及时了解民意诉求；业委会制定定期接待制度，通过现场接待、电话接待、业主联系箱、电子邮件等方式回应业主诉求。
（3）监督评估解民忧：及时汇总“12345”市民热线工单中居民反映的小区管理类案件，在梳理诉求类型、数量以及高频、共性事项的基础上，进一步畅通投诉渠道，提升处置效能。加强“社区云”系统应用，开发“建筑垃圾不落地”等社区管理小程序、小场景，运用信息科技赋能物业管理和服务。一年两次邀请居民代表对小区物业管理进行满意度测评，将测评结果纳入街道住宅小区物业管理一体化激励考核内容，并与激励资金发放挂钩。
实践成效
（一）治理效能：物业服务质量明显提升
通过“三管三权”工作模式，华阳路街道16个试点小区全部实现正规物业管理，解决了8个无人管理小区问题，物业管理覆盖率明显提升。借助“四要清”信息公开机制，物业费收缴率显著增长，如陶安小区由原来的60%提升至98%以上。同时，各小区建立了统一的《小区物业服务清单》，形成可量化的服务体系；问题处理时效也从原来的3-5天缩短至24小时内，居民满意度大幅提升。通过“质价相符”的市场化机制，如迅发公寓物业费从1.86元调整至2.26元，物业企业实现良性经营，服务质量明显改善。
（二）居民满意：小区环境与生活质量改善
“三管三权”工作模式实施后，居民生活质量显著提升。长江小区物业管理一体化使绿化、垃圾分类、公共区域环境明显改善；兆丰大厦外立面修缮和消防设备更新消除了安全隐患，多个小区安装智能门禁增强安全保障；“差序化”议事协商机制促进了居民自治活动，社区文化氛围更浓厚。悦达花苑通过业委会换届和物业规范管理，邻里纠纷减少，公共事务参与度提高。
（三）示范效应：模式推广与社会影响
华阳路街道“三管三权”工作模式获得广泛社会影响力，被文汇报、上观新闻和新民晚报等多家市级媒体报道为老旧小区物业治理典型案例，特别是兆丰大厦自筹维修资金被誉为民主协商成功典范。社会各界积极响应，29家AAA级以上社会组织深度参与辖区小区共治，培育的440余名“第二楼组长”成为社区治理重要力量。近一年来，街道两次在上海市社区工作者季度学习分享会上作经验分享，相关案例做法入选“人民城市——上海打造人民城市最佳实践地”主题展，还举办了多场经验分享交流会，促进基层治理创新经验互鉴，该模式获得上级部门充分肯定。
（四）长效机制：制度化、常态化的治理新格局
通过系统化建设，街道形成了长效治理新格局：一方面，街道制定了系列制度文件，同时各小区普遍建立了业主公约、住户守则、停车规约等自治规约，构建完整制度体系；另一方面，“差序化”议事协商机制实现常态化运行，定期开展业主大会和满意度测评。人才建设方面，通过“华阳能”培力计划培育了73个规范化业委会，党员占比40%，20个业委会党的工作小组全覆盖，并通过“自治+”沙龙、“创享家·大家谈”等平台提升队伍素质。
推广价值
（一）党的群众工作的深厚积淀是破解社区物业治理困局的核心要义
“凝聚力工程”源于华阳路街道，从“串百家门、知百家情、解百家难、暖百家心”到“问百家需、解百家忧、聚百家力、圆百家梦”，始终坚持的就是走到群众中去，解决群众急难愁问题、密切党群关系。随着时代发展，社区形态、人群结构、人文生态发生了巨大的变化，但全心全意为人民服务的宗旨始终不变，街道创新实践“三管三权”协同共治体系，其根本出发点和落脚点是引导党员干部把群众的安居乐业、安危冷暖放在心上，为居民营造优质和谐的社区环境。事实证明，哪个居民区的党建工作做得好、党组织书记配得强，其物业治理效能就高、矛盾纠纷就少。
（二）全过程人民民主的生动实践是破解社区物业治理困局的力量源泉
华阳路街道深入践行首提地担当行动，坚持“有事好商量、众人的事情众人商量”，注重增强基层党组织激发基层治理效能的领导力和创造力，最大限度地吸纳民意、汇聚民智，吸引更多居民参与到“家门口”治理中来。通过“三管三权”协同共治体系，在多元差异中找到最大公约数，画出最大同心圆，使小区中的“陌生人”变成“热心人”，“反对人”变成“合伙人”，形成合力共同破解老旧小区的治理难题。
（三）社会工作资源的系统整合是破解社区物业治理困局的重要法宝
华阳路街道坚持系统布局、高效协同，充分运用社会工作新方法新手段，以更充分、更有效、更精准的机制举措深入挖掘社区资源、凝聚多元力量，在居民区办成了很多原本办不成的大事、要事和烦心事。通过打造“春华秋实”社区治理品牌，实施“华阳能”培力计划，整合“自治+”沙龙、“创享家·大家谈”业委会工作坊、社工人才训练营等特色平台和优势资源，挖掘楼组长、志愿者等社区能人，人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的社区治理共同体正在华阳形成生动图景。
【案例申报单位】
中共上海市长宁区华阳路街道工作委员会
